Le prestige à l'international

Riches, au top de leur carrière et souvent célèbres, ils quittent la France où ils se sentent de trop, sauf pour le fisc français. La demande de la nationalité belge par Bernard Arnault a remonté ce sujet tabou à la surface. Pour autant, ce ne fut que la photocopie de ce qui se trame en ce moment dans les coulisses du pouvoir et de la fortune.

LE REFUGE AMÉRICAIN NEW YORK : 9 000 à 12 000 euros/m2. Manhattan demeure le fin du fin pour une expatriation au parfum de dollars. Historiquement, les prix immobiliers de cette petite île qui ne peut pas grandir ont toujours été élevés, supérieurs de 50 % à ceux de Paris. Ils ont chuté en même temps que Lehman Brothers, mais remontent depuis le début de l’année. Les niveaux s’équilibrent en ce moment avec Paris. Les petites surfaces tirent le marché : 40 % de one bedroom et 30 % de two bedrooms. Seulement 25 % des biens sont des copropriétés classiques (les condominiums ou « condos »). Le restant s’acquiert en achetant les parts d’un immeuble. Ce sont les fameuses « co-op », dans lesquelles le nouvel entrant doit montrer patte blanche auprès des copropriétaires. Le board de la copropriété vous soumet à un examen dans lequel vous vous sentez tout nu. Quel est votre patrimoine ? Votre business ? Avez-vous divorcé ? Qui est votre éventuel locataire ? Posséder un patrimoine aux États- Unis est une indispensable carte de visite. Les appartements les plus demandés de Manhattan sont des pied-à-terre et des biens à mettre en location. “L’investissement locatif recueille sans grande difficulté 3 % de rendement net par an”, relève Christophe Bourreau (Barnes New York). Les quartiers de la Grosse Pomme, que les expatriés français adorent croquer, sont l’Upper Eastside, où se trouve le lycée français, Chelsea et West Village. Le quartier financier offre des opportunités dans des immeubles de bureaux reconvertis en condos de luxe. Les valeurs devraient grimper après l’ouverture du nouveau World Trade Center en 2013.

MIAMI : à partir de 3 000 euros/m2. Le soleil de Miami brille toute l’année comme l’or de Fort Knox. Les vols depuis Paris sont directs. Le décalage horaire de six heures n’étourdit pas trop. Les établissements scolaires culminent au meilleur niveau. Que demander de mieux pour une expatriation au long cours ? Les valeurs immobilières ont beaucoup baissé depuis 2005 et se sont redressées de 15 % depuis le début de cette année. Le ticket d’entrée d’un appartement de 100 m2 de qualité correcte est de 300000 euros et celui d’une maison comparable de 800 000 euros. Les quartiers de villas les plus recherchés sont Coconut Grove, où un patron du Cac 40 a mis la main sur une propriété de 3,7 millions de dollars, et Coral Gables, au sud. À Miami Beach, dans des îles résidentielles comme Hibiscus ou Sunset Island, oublier de fermer à clé maison et voiture sera pardonné tellement règne une sécurité privée. Les Américains cèdent leurs biens avec tout ce qui est décoration intérieure, que ce soit les luminaires, ou le mobilier. Ils considèrent que la durée de vie d’une maison est de quarante ans. Au-delà, ils la démolissent et en reconstruisent une nouvelle.

LE NOUVEAU MONDE. MOSCOU : entre 10000 et 40000 euros/m2. Il existe deux marchés résidentiels à Moscou, l’un en centre-ville dans les quartiers phare Ostogenka et Arbat, l’autre le long des grands boulevards menant en périphérie. Dans ce dernier secteur, les « datchas » - anciennes maisons de campagne des hauts fonctionnaires du régime soviétique - sont en fait des palais de 500 à 1000 m2. Les plus petites ne négocient de 1,5 à 2 millions d’euros et les plus grandes jusqu’à 10 millions. La clientèle d’acquéreurs se compose d’hommes d’affaires de Russie, d’Asie, mais rarement de l’Ouest.

HONG-KONG : à partir de 20000 euros/m2. Comme Manhattan, Hong Kong est close dans un espace contraint. Cela impacte la construction, qui ne se développe qu’en hauteur, et les prix qui atteignent une cote faramineuse jusqu’à 70 000 euros/m2. Le marché immobilier, bien établi depuis plusieurs années, est réputé pour sa stabilité. Il n’a pas été affecté par la crise mondiale. Mais le gouvernement vient de porter un coup de frein à la spéculation pure : une revente rapide, dans les deux ans suivant l’achat, occasionne une taxe jusqu’à 20 % de la valeur du bien. Les financements sont octroyés avec davantage de parcimonie. Dans ces conditions, les volumes de transactions baissent depuis quelques mois.

CHÈRE VIEILLE EUROPE LONDRES : de 12 000 à 40 000 euros/m2. Le « tapis rouge », promis par David Cameron aux grandes fortunes hexagonales expatriées, aurait-il manqué son but ? Laetitia Croix (Barnes Londres) reconnaît que cela n’a pas vraiment boosté la clientèle française. Pour autant, Londres attire les Français comme un aimant. 140000 personnes sont inscrites au consulat, estimées à 300 000 supplémentaires. Les quartiers favoris des « Froggies » tournent autour du lycée français de Cromwell Road, de sa nouvelle antenne du nord, à Kentish Town, et des résidentiels Chelsea, Nightbridge et Belgravia. Pratique encore assez rare sur le « continent », le bail emphytéotique est largement répandu. Le contrat se conclut pour trois ans, 30 ans et même parfois 999 ans. Avantage fiscal des plus appréciables : les « non- dom », c’est-à-dire les résidents étrangers, n’acquittent impôts et taxes que sur le revenu perçu au Royaume-Uni. Londres a la chance de comporter beaucoup de maisons avec un jardinet à l’arrière. Le pied-à-terre a la cote. L’investissement judicieux peut rapporter de 3 à 4,5 %. La pénurie par rapport à la demande suscite une tension permanente sur les prix.

BRUXELLES : de 3000 à 6000 euros/m2. Le vieux Bruxelles, le quartier Shuman- Europe, près du siège du Conseil de l’Europe, et Ixelles en proche périphérie sont les terres de prédilection d’une certaine élite, souvent française. Cadres, avocats, grands patrons goûtent avec délice les prix tentants de l’immobilier bruxellois, auxquels s’ajoutent des facilités fiscales de transmission et pas l’ombre de l’ISF made in France. Selon Luc Schuller, directeur de l’agence Yous, “un charmant appartement de 120 m2 se négocie aux alentours de 350000euros et une maison de150m2, de450000euros”. En version très haut de gamme, une maison de maître de 700 m2 partira entre 2,5 et 4 millions. “En matière de biens de prestige, tout dépend de l’emplacement”, nuance l’agent immobilier. À une vingtaine de minutes d’autoroute, Bruges revêt un charme plus tranquille. Un heureux acquéreur s’offrira une propriété d’exception pour 3,5 millions.

GENÈVE : le luxe à 20000 euros/m2. “Quand elle n’a pas encore 50 ans, notre clientèle recherche une propriété pied dans l’eau. Après, elle préfère l’hôtel particulier ou le pied-à-terre sécurisé”, constate Jérôme Félicité (Barnes Suisse). Dans des stations comme Gstaad, le chalet reste l’un des derniers petits luxes dont on ne veut pas se priver. Bien que le marché immobilier suisse soit stable par tradition, il s’oriente vers une légère correction à la baisse, provoquée par la crise bancaire internationale et des restructurations de personnel dans les multinationales. Ceci étant, les valeurs demeurent très élevées, autour de 10000 euros/m2 à Genève et de 5 à 15 millions pour un chalet. Au-delà de 20 millions, seules les grandes fortunes internationales donnent suite, en provenance de Russie ou de pays anglo-saxons par exemple. La Suisse : un peu conventionnelle pour un rocker ou un cinéaste hollywoodien, mais quelle aubaine pour une belle fortune étrangère. Mis en place au XIXe siècle dans le canton de Vaud, puis développé dans la confédération, le « forfait fiscal » base l’imposition, négociée avec l’administration helvétique, sur la valeur du bien immobilier en Suisse et le train de vie afférent. Autrement dit, l’impôt porte sur la dépense présumée et non sur les revenus réels perçus à l’étranger. On ne s’en lasse pas. La plupart des cantons alémaniques ont aboli ce privilège.

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