Grand Lyon : un marché porteur

Il est bien connu que la première règle de l’immobilier est « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». On pourrait ajouter que la seconde est « la confiance, la confiance et la confiance ». L’optimisme confiant est ainsi de retour sur le marché du Grand Lyon. Ni les élections ni la refonte de l’impôt sur la fortune ne l’ont affecté. L’année 2017 a été encore plus historique que la précédente.

Une demande soutenue

La métropole enregistre de très belles ventes, et les professionnels de l’immobilier sont assez nombreux à se targuer d’un chiffre d’affaires en progression de 30% l’an dernier. Conséquence d’une demande soutenue, les prix sont sous tension et montent de plus en plus haut, sans aller jusqu’à la flambée, dans la majorité des cas. À Lyon, au premier semestre 2017, la hausse du prix des appartements a atteint 5% selon la Fnaim et 7% d’après les notaires, pour une moyenne tournant autour de 3 500 euros/m2. Celle-ci n’est pas du tout représentative du haut de gamme lyonnais, qui peut se prévaloir du double.

Un appartement à rénover s’est vendu à 5 500 euros/m2 avec un budget de travaux de 2 000 euros/m2. « Ce montant est cohérent pour le bon 6e arrondissement, l’avenue Foch et un bel immeuble, mais les valeurs de Lyon n’étaient pas aussi élevées il y a un ou deux ans », rappelle ­Cécile de ­Jouffrey, la gérante de Centralym qui a conclu la transaction.

Le rebond est tangible dans les neuf arrondissements, y compris le 9e, dont les usines ont été délocalisées en périphérie, tandis que le quartier de La Duchère, vieilli depuis les années soixante, s’est offert une cure de jouvence. Les prix ont nettement décollé et il faut compter 5 500 euros/m2 pour s’offrir, par exemple, un appartement au dernier étage avec terrasse sur la Saône. Dans cet arrondissement, la hausse des prix suit la moyenne lyonnaise. En revanche, dans le 2e, elle la dépasse, certainement à la suite de la construction de la nouvelle tranche du quartier de La Confluence. C’est la plus forte augmentation de prix à Lyon.

Le beau Lyon convoité

Sans surprise, la Presqu’île a le vent en poupe dans un rayon de deux cents mètres autour de la place Bellecour, jusqu’aux quartiers des Cordeliers et d’Ainay. Lyon possède un bel urbanisme de places, et un ­appartement donnant sur l’une d’elles constitue un objet immobilier de luxe. Sur la place des Célestins, calme et en retrait des quais de Saône, un trois-pièces avec vue sur le théâtre s’est vendu 860 000 euros, soit 7 750 euros/m2, un prix élevé pour Lyon.

« Dans ce secteur convoité, les valeurs ont énormément augmenté et cotent jusqu’à 8 500 euros/m2, mais elles ont toujours été hautes. Même au creux de la crise des années quatre-vingt-dix, les ventes se sont maintenues, mais elles sont loin d’être abondantes. C’est un micromarché », observe ­Cécile Rollet, de la Régie des Célestins.

Sur Bellecour, des programmes neufs avec lourde réhabilitation ont tutoyé 10 000 euros/m2. Autre pic dans l’hyper centre, mais sur La Confluence, de l’autre côté de la gare de Perrache, un dernier étage en duplex signé Jean Nouvel, avec terrasse sur le toit, est mis en vente à 2 230 000 €. Les terrasses, extrêmement rares, surtout dans le centre historique, sont un luxe à Lyon car il y fait chaud l’été. Cette partie sud de la Presqu’île a son charme, avec les berges de la Saône et son cadre piétonnier, mais elle n’est pas encore aussi animée que Bellecour.

Le 6e arrondissement a toujours ses belles adresses de cartes de visite mondaines, sur le boulevard des Belges ou le cours Franklin Roosevelt, plus commerçant. Les gammes sont souvent de bonne qualité, rénovées par un décorateur et situées dans un immeuble bourgeois conservant du cachet ou dans un ancien hôtel particulier. Au bas mot, il faut compter près de 6 500-7 000 euros/m2. Petit « plus » : l’accès direct privatif au parc de la Tête d’or.

Dans un autre registre, le 1er arrondissement fait une percée remarquée sur le marché. « C’est le boom de l’année, renchérit Amaury de Loriol, de l’agence César & Brutus. Autrefois, ce quartier populaire était perçu comme le parent pauvre de la Presqu’île. Sous la pression des prix des voisins du 2e et du 4e, il est monté en gamme, et des biens hier à 3 500 euros/m2 se positionnent aujourd’hui à 4 500 euros/m2. » César & Brutus vient de vendre au prix, dès la première visite, un appartement de 86 m2 à rénover à 330 000 euros.

Sur la colline de la Croix-Rousse, les appartements « canut style loft » s’arrachent. La vieille pierre à remodeler à la mode contemporaine connaît un ­véritable engouement. Pour un appartement à rénover au troisième étage ou plus, la moyenne se situe autour de 3 700 euros/m2, mais les immeubles comportent rarement un ascenseur. Malgré ces jolies offres, le marché haut de gamme n’est pas des plus fluides. Beaucoup de grandes familles lyonnaises préfèrent mettre leur patrimoine en location plutôt que de le céder définitivement.

Une maison en périphérie

Dans l’ouest lyonnais, et particulièrement dans les Monts d’Or, la commune où beaucoup de monde rêverait de vivre reste Saint-Cyr-au-Mont-d’Or. On est à la campagne dans un bourg qui a gardé des vestiges de son château fort. Saint-Didier, la petite sœur voisine, a un marché un peu moins dynamique. Plus au sud, des petites villes possèdent de belles bâtisses, comme Écully ou Sainte-Foy-Lès-Lyon, qui a l’avantage d’être la plus proche de Lyon.

Entre la première et deuxième couronnes, l’écart de prix peut ­atteindre 20 à 25 %. En périphérie, les meilleurs emplacements sont situés à dix kilomètres maximum de Lyon et bien desservis vers la gare de Lyon-Saint Paul du 5e arrondissement. La vue panoramique sur Lyon est un critère d’achat déterminant.

« Une maison difficile à vendre en 2016 est partie l’an dernier sans négociation et au prix demandé bien qu’il ait grimpé de 10% », relate Christian Lafaye, de Sainte-Foy Immobilier. « Les propriétaires s’impliquent davantage dans la mise en valeur de leur bien, au besoin au moyen du home staging. Quand le produit est beau, les acquéreurs ont des coups de cœur et acceptent plus facilement un prix élevé. »

Sa plus belle vente de l’an dernier est un appartement de 200 m2 dans une ­ancienne bâtisse de Sainte-Foy, cédé 2 millions d’euros avec travaux à prévoir. Les acquéreurs ne voulaient plus passer de temps à entretenir un jardin. « Sans la vue sur Lyon, l’appartement aurait valu 300 000 euros de moins », estime l’agent immobilier. En première couronne, les gammes s’étagent entre 650 000 et 800 000 euros et le bel ancien avec charme et piscine monte jusqu’à 1,2 million.

Dans les Monts d’Or, la cote va de 1,5 à 3 millions. Une maison d’architecte, édifiée par le cabinet lyonnais d’architecture et de design Vielliard & Fasciani, attend preneur à quinze minutes de Lyon à un prix confidentiel. Pour les biens d’exception, les délais de vente sont encore assez longs. Les terrains, quant à eux, ont flambé à plus 20% et se négocient dans les 450 000 euros, à peu près au même prix que la construction de la future maison.

Des pistes pour investir

Le marché locatif a de la consistance, et le loyer médian atteint 13 euros/m2 dans Lyon et jusqu’à 20/25 euros/m2 sur une petite surface centrale. Selon la Fnaim, la rentabilité locative atteint 4,3%.

« Il est devenu difficile d’obtenir 4%. Nous sommes plutôt sur 3,5%, rectifie Amaury de Loriol. Sur Bellecour, on obtiendra 3% dans une logique patrimoniale. Si l’on n’arrive pas à 6% dans le 8e, sur la route de Vienne, il ne faut pas investir ! »

En grande majorité, les acquéreurs sont des Lyonnais qui investissent au terme du remboursement bancaire de leur résidence principale. On a vu arriver quelques investisseurs genevois qui, eux, sont des primo-accédants. Ils recherchent un produit locatif de 100 000 à 200 000 euros, un bien impossible à trouver dans leur ville, et s’intéressent exclusivement au meilleur de Lyon : la Presqu’île. Dans le Vieux Lyon, les programmes en Malraux sont de retour. Ce mode d’investissement sur la belle et vieille pierre à restaurer est prisé en termes de défiscalisation, mais seuls les gros contribuables peuvent réellement en tirer parti.

Cécile Rollet présente notamment un de ces biens dans le quartier Saint- Jean : « L’emplacement est sélectif dans le centre de Lyon. Il existe une clientèle pour ces produits qui se vendent très bien, à peine en un mois. »

L’agence a aussi en portefeuille des programmes en déficit foncier sur Fourvière et la Presqu’île. Dans ce contexte très actif, l’année 2018 pourrait rester favorable si les taux d’intérêt se maintiennent au plus bas. Les acquéreurs vont sans doute montrer autant d’appétence pour l’immobilier, bien que leur pouvoir d’achat ait reculé de 1,4 m2 à Lyon. Mais les stocks se sont épuisés. L’enjeu majeur des prochains mois sera de les reconstituer.