Comment faire agrandir sa propriété ?

Avant le premier coup de marteau

En amont de vos travaux, pensez à deux éléments essentiels. Le premier est le plan local d’urbanisme* (PLU) (ex plan d’occupation des sols** (POS)) à consulter en mairie. Chaque commune possède le sien, plus ou moins sévère sur la question de l’agrandissement d’un bien. Ces documents fixent les zones de constructibilité, les hauteurs maximum des bâtiments ou le coefficient d’occupation des sols (COS) ***. Ce dernier peut vous contraindre à revoir à la baisse la surface que vous aviez envisagé au préalable.

Le second concerne les règles de mitoyenneté. Par exemple, la nouvelle construction ne doit pas déborder sur le terrain du voisin. Une distance de 1,90 mètre entre un mur et une fenêtre ayant vue sur le terrain de ce dernier est à respecter. Un voisin peut également contester l’agrandissement si celle-ci génère une nuisance quelconque ou dévalorise sa propriété (obstruction de la lumière…). Pensez donc à le consulter au préalable pour éviter tout conflit.

Enfin, étudiez bien les plans de votre propre résidence avant le premier coup de marteau. Ce serait dommage d’abattre par accident un mur porteur.

Permis de construire : pas une obligation

Tout va dépendre de l’étendue de la surface que vous souhaitez aménager. Si elle est comprise entre 5 et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, une simple déclaration préalable sera suffisante. Ce seuil est porté à 40 m² si la modification concerne une construction existante.
Au-delà des 20 m² de surface de plancher, le permis de construire est obligatoire. De même si les travaux touchent à la structure porteuse du bâtiment, à la façade ou s’ils changent la fonction du bâtiment (habitation en commerce ou inversement.)

Dans quel cas dois-je recourir à un architecte ?

Dès qu’un permis de construire est déposé, vous devez faire appel à un architecte. Sa présence est obligatoire lors de l’édification ou la modification d’un bâtiment existant dont la surface de plancher ou l’emprise au sol excède les 170 m².

Des travaux encadrés si le bien est classé

Les procédures concernant les propriétés classées ou à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) sont très strictes. Pour les biens répertoriés ISMH, le Code du Patrimoine vous contraint à ne procéder à "aucune modification de l'immeuble ou partie de l'immeuble inscrit sans avoir, quatre mois auparavant, avisé le préfet de région de leur intention et indiqué les travaux qu'ils se proposent d'effectuer." Le préfet peut alors décider de s’opposer aux travaux en engageant une procédure de classement au titre des monuments historiques du bien.

Lorsque la demeure est déjà classée, elle "ne peut être détruite ou déplacée, même en partie, ni être l'objet d'un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, sans autorisation de l'autorité administrative", précise les textes de loi. Il sera nécessaire d’envoyer une requête à la Direction des affaires culturelles de la région où se situe le bien et faire une déclaration à la mairie.

N’oubliez pas les impôts

Des travaux d’agrandissement ont une incidence sur la fiscalité. Tout d’abord en matière de taxe d’habitation et la taxe foncière. Qui dit bien plus grand dit prélèvements plus élevés. S’il s’agit d’agrandissements extérieurs, c’est la taxe foncière sur le non- bâti qui risque d’augmenter.

L’astuce ? Prévenir votre centre des finances publiques dans les 80 jours qui suivent la fin des travaux afin de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Si le chantier a occasionné des travaux de rénovation énergétique ou d’équipement à l’attention des personnes âgées ou handicapées, vous pouvez également bénéficier de certains crédits d’impôts.

Enfin, quand le bien est classé au titre des monuments historiques, et qu’il est ouvert au public, 100 % du montant des travaux sont déductibles de l'impôt sur le revenu. Lorsqu’il n’est pas ouvert à la visite, la déduction de l'impôt sur le revenu s'élève à 100 % de la part restant à la charge du propriétaire si les travaux sont subventionnés par l'État. Sinon, la déduction est de 50 %.

*Le PLU est un document stratégique qui expose les règles d’urbanisme d’une commune

** Le plan d’occupation des sols est l’ancêtre du PLU. Il détermine les règles d’utilisation des sols et fixe les possibilités et interdictions de construire sur un terrain donné.

*** Le coefficient d’occupation des sols détermine  la quantité de construction maximum ou minimum admise sur un terrain.