Floride, la magie du bord de l'eau

De Miami, on a des clichés plein la tête. Des gratte-ciel, des maisons sur l’eau, des îles habitées par des têtes d’affiche du cinéma, et même Al Capone autrefois. D’ailleurs, le palais de 900 m² du fameux gangster vient d’être mis en vente à plusieurs millions de dollars. Ce côté flamboyant perdure. Dès l’an prochain, la cité organisera son grand prix de Formule 1 et, en plein centre-ville, comme à Monaco. Progresse aussi l’idée de construire l’American Dream Miami, le plus gigantesque centre commercial et de loisirs d’Amérique du Nord avec des pistes de ski.

En même temps, cette perle du Sunshine State accomplit sa mutation, moins bling-bling, plus intellectuelle, depuis le lancement en 2002 de la foire d’art contemporain Art Basel Miami. Devenue la deuxième place financière aux États-Unis, après New York, et la piste d’envol de start-up, elle attire beaucoup plus de monde que les croisiéristes de luxe. Les trentenaires de la « tech » et les quadras de la finance affluent. Un grand nombre de New-Yorkais, qui s’offraient un pied-à-terre depuis deux à trois ans, s’installent désormais à l’année, séduits par cet immobilier de qualité moins cher que sur Park Avenue.

Les prix de l'immobilier de Miami

Le plus surprenant est de constater que les prix de l’immobilier de Miami ne sont pas plus élevés que ceux d’une ville moyenne française. Le mètre carré tourne autour de 4 000€, mais se renchérit. D’après les estimations du site Zillow, à la fin du premier trimestre, le curseur a grimpé en un an de 7%, contre 8,7% aux États-Unis, mais il retomberait à 3,4% cette année. Les ventes médianes, affichées à 465 000€ et conclues à 373 400€, indiquent le poids des négociations ou tout au moins des surestimations de départ.

Le micromarché du luxe reste bien orienté : « Alors que le nombre de transactions a chuté, les ventes au-dessus du million d’euros ont bondi de 12%. La clientèle haut de gamme est toujours présente, mais les Français se font assez rares en ce moment », confirme Lucile Savattier, responsable du développement international de Marc Foujols. Ce marché est étroit faute de réserves foncières pour construire au bord de l’eau, l’emplacement le plus recherché. Volatile, il voit passer ses indicateurs du rouge au vert en un rien de temps.

Assez stable actuellement, il explosait littéralement en 2014-2015. Au creux de la vague durant la crise, il avait chuté de 50%. Le moment est-il favorable pour investir ? « Sans aucun doute pour les Européens, qui bénéficient du cours du change euro-dollar et de la diversité de l’offre, assure Stéphane Zerdoun, négociateur à Miami de One Sotheby’s International Realty. Il leur faut percevoir Miami comme une ville nouvelle, qui se développe depuis l’invention de la climatisation. Les procédés de construction sont différents ici : on démolit pour construire à la place, on n’entreprend pas de rénovation lourde.

Les meilleurs spots pour investir

Sur Miami Beach, placer 200 000 à 300 000$ (180 000 à 250 000€) dans un petit produit locatif Art déco de 50 à 60 m² offre un bon retour sur investissement. Dans ce quartier historique, la demande locative est soutenue et les loyers élevés, entre 1 700 et 2 000$ par mois. Le rendement frôle les 5% nets, mais les perspectives de valorisation restent faibles, car l’Art Deco District a un peu vieilli. Sur Miami Beach, les condos au bord de l’eau sont assez anciens. South Pointe est le seul endroit où l’on trouve encore du flambant neuf, dont le Monad de Jean Nouvel, à 17 000 €/m² sur la baie de Biscayne.

Côté océan, les prix flambent, comme cet appartement à 25 000 €/m² du sublimissime Setai Hotel que vient de s’offrir un Français. Plus prometteurs en matière de valorisation que de rentabilité, des quartiers se sont métamorphosés en épicentre de Miami. Brickell s’est reconverti en petit Manhattan piétonnier depuis la construction de résidences haut de gamme et du Brickell City Centre. Le neuf côté 6 000 €/m². « Central et près du Design District, la nouvelle place de la mode et du luxe, Edgewater offre les ultimes opportunités d’acheter du neuf sur l’eau à 6 000-7 000 €/m². C’est le quartier à fort potentiel dans lequel nous croyons le plus », signale Adam Randolfi, directeur associé de Barnes Miami.

À proximité, Wynwood, devient the place to be. Cette icône du street art et de l’avantgarde accueille Art Basel, le nouveau musée d’art moderne, et un nombre croissant de galeristes. L’agence Krief & Partners vient d’y réaliser plusieurs transactions dans les 5 000 €/m². Selon Fabrice Krief, « les galeries d’art sont de bons indicateurs, car les lieux où elles s’implantent se développent rapidement. À New York, ce fut le cas de Soho puis de Tribeca. » La mue de cet ancien quartier mal famé est entre les mains de Tony Goldman, le développeur qui a hissé Soho au sommet. La location touristique de courte durée n’est pas bien vue en Floride, comme du reste aux États-Unis. La plupart des propriétaires la régulent dans les actes de copropriété, par exemple en interdisant les locations de moins de six mois ou en limitant les séjours à deux par an

Où vivre dans une maison ?

Sur Miami Beach, les maisons rénovées et en très bon état cotent autour de 2,5 à 3 millions d’euros, selon qu’elles se situent en open bay, avec vue sur la baie de Biscayne, ou à quelques minutes à pied de la plage mais pas sur l’eau. « Par rénovation, un critère très demandé, on entend au moins que le vitrage soit anti-ouragan, la toiture refaite et, si possible, les sanitaires, précise Elisabeth Gazay, directrice associée de Barnes Miami.

Les maisons modernes sont construites pour résister aux ouragans. C’est la raison pour laquelle ce sont les plus recherchées. » En version luxe, une maison sur l’archipel des Venetian Islands, édifiée depuis moins de trois ans, vient de se vendre 17 millions de dollars pour 700 m² habitables et 1 400 m² de terrain. « Les offres sont nombreuses et les négociations possibles. Il est clair que ce marché est repassé entre les mains des acheteurs », constate l’agente immobilier.

La préférence des familles se porte souvent sur des quartiers qui ne sont pas sur l’eau, mais verts, près d’un golf et d’écoles bilingues, comme Coral Gables et Coconut Grove. Une petite merveille est en vente à 2,3 millions de dollars (4 000 €/m²) sur Coral Gables. Le ticket d’entrée de Coconut Grove démarre à 1,1 million d’euros. Avec un budget comparable, on s’offrira Fort Lauderdale et, cette fois, près de l’eau sur un canal.

Au bord du golf du Mexique

Qui a ses habitudes sur la côte d’Azur ou en Californie s’étonnera de la moyenne des prix floridiens :

1 500 €/m². « C’est dérisoire, s’exclame Greg Orquera. C’est bien le niveau des valeurs de Sarasota, mais avec le potentiel de doubler. En 2006, le mètre carré valait 2 500 €. » Dans l’offre d’Orquera Florida Investments, centrée sur la station balnéaire Sarasota, on trouve des produits purement locatifs à 5 % de rendement nets, comme un appartement de 160 m² à 190 000 €. Ou des villas à moins d’un million près de la plage ou du centre-ville à l’européenne, animé et commerçant, et jamais bien loin d’un golf. Aussi cool et balnéaire, Naples propose une offre de résidences secondaires luxueuses. « Le style contemporain plaît beaucoup, affirme Fabrice Krief. Les gammes vont de 2,5 à 3 millions d'euros. On voit parfois des villas affichées à 1,5 million, mais elles datent des années 1960 et devront être démolies. La revente s’opère généralement au bout de cinq ans. Tout va très vite, c’est l’Amérique ! »