3 questions à Philippe Van Steenlandt, Directeur du Centre de Recherches et de Consultations du Groupe Monassier

Concrètement, avez-vous pu mesurer l’impact de la réforme des plus-values ?

L’impact est surtout très important pour les biens détenus au-delà de 15 ans et depuis moins de 30 ans. Toute vente dont l’acte notarié est réalisé avant le 1er février 2012 continue de bénéficier de l’exonération de la taxe sur les plus-values. En revanche, ceux qui ont l’intention de vendre un tel bien mais qui n’y parviennent pas avant cette date ne seront plus exonérés. Mais la réforme est aussi pénalisante pour les durées de détention inférieures à 15 ans. A titre d’exemple, un bien détenu depuis six ans n’est aujourd’hui taxé que sur 90 % de la plus-value alors qu’avec la réforme, le contribuable paiera quasiment sur la totalité de la plus value nette : 98 %. Sur 10 ans, il sera, dans le premier cas, taxé sur 50 % de la plus value et, dans le second, sur 90 %. Au-delà de 15 ans, l’écart se creuse fortement puisque l’exonération est totale pour les biens vendus avant février et qu’une cession après cette date sera calculée sur 80 % de la plus-value engrangée. Sur 25 ans, le propriétaire sera encore taxé sur 40 % de la plus-value et ce n’est qu’au bout de 30 ans qu’il obtiendra l’exonération.

Quels sont les moyens qui permettent d’adoucir la note ?

Le propriétaire peut évidemment tenter de vendre son bien avant la date butoir. Dans cette perspective, il peut vendre son bien à une SCI qui serait constituée par exemple par ses enfants. Des droits de vente seront alors dus. Mais dans l’éventualité d’une revente du bien quelques temps après, la plus-value sera calculée à partir du prix de vente acquitté par la SCI. La plus-value, si elle existe, sera donc peu importante. Mais, il faut faire très vite. Au lieu de vendre, le propriétaire peut avoir intérêt, s’il envisageait de donner tout ou partie du produit de la vente à ses enfants, à faire une donation. S’agissant d’un acte à titre gratuit, la donation n’entre pas dans le champ d’application de la taxation des plus-values. Des droits de donation seront toutefois à payer, mais ils auraient également été dus si la donation avait suivie la vente. Pour les rendre plus supportables, il est possible de transmettre le bien en nue-propriété en se réservant l’usufruit. Une fois le bien transmis aux enfants, ceux-ci pourront décider de revendre, le cas échéant avec le parent donateur, et de se partager les fruits de la cession. Et si ce prix est proche de la valeur en donation, les enfants n’auront quasiment pas de plus-value à payer non plus. Seule la quotepart d’usufruit vendue par le donateur pourrait générer une plus-value imposable.

Quelles précautions faut-il prendre ?

Il faut tout d’abord demander conseil à son notaire car il ne faut pas que les parents se réapproprient le produit de la vente sous quelque forme que ce soit. L’administration fiscale pourrait, dans ce cas, redresser le contribuable. Des précautions sont donc nécessaires.

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