1. Comment se porte le marché du vignoble dans votre région ?

LAURENCE BERLEMONT : On note plusieurs particularités intéressantes sur le marché de l’immobilier viticole en Provence qui a vu se réaliser ces derniers mois de très importantes transactions. D’abord, l’outil de défiscalisation est un avantage, mais certainement pas celui qui déclenche l’acquisition. Pour nous, il y a quatre facteurs primordiaux dont la forte synergie donne au marché un très grand dynamisme. Le choix d’un style de vie différent, qui allie l’agrément d’une propriété en Provence au plaisir d’y retrouver une activité. Ce changement est souvent partiel, les investisseurs conservant leur activité d’origine, mais il peut aller parfois jusqu’à une reconversion complète et l’abandon par l’acquéreur d’une grande partie de ses activités professionnelles passées. Deuxièmement, il s’agit de diversifier ses affaires dans une activité à forte identité culturelle. Et valorisante. En effet, il est particulièrement motivant de créer son vin ou son huile d’olive - les deux productions les plus courantes en Provence - et de pouvoir y apposer son nom. La région compte bon nombre d’investisseurs installés depuis plusieurs années et qui ont réussi cette reconversion. Ce qui attire d’autant plus, ceux qui cherchent à la fois art de vivre, professionnalisme, et vie sociale active. Troisièmement, on voit arriver de véritables professionnels du vin. Il s’agit de grands noms de la Champagne, de Bourgogne ou du Bordelais et qui apportent une grande légitimité au terroir provençal. Assez étendus, les terroirs présentent des sites superbes, argilo calcaires vers le nord ou schisteux en bord de mer. On peut y faire de grands vins. L’augmentation du prix des vins de haut de gamme en Provence et la demande toujours croissante en sont une preuve formelle.

STÉPHANE PAILLARD : Nous offrons depuis le début de l’année une couverture nationale sur les principaux vignobles de France, au travers de notre propre réseau d’agences dirigées dans chaque grande région par un oenologue. Le marché immobilier viticole de la “résidence du vin” et des vignes et terroir rares qui sont notre spécialité depuis que j’ai créé le Bureau Viticole il y a bientôt 20 ans, est globalement actif, toutes régions confondues. La demande y reste soutenue et se caractérise par sa grande exigence. L’offre s’y est élargie, crise du monde du vin oblige, mais elle demeure très limitée pour les biens d’exceptions. Un segment de marché d’opportunité, empreint de pragmatisme et de réalisme.

THIBAUD DESPRETS : Le marché se porte bien. Il est maintenant difficile de trouver des domaines près de la côte, de Saint- Tropez ou dans une belle campagne de l’arrière-pays, mais il y a toujours de beaux vignobles à la vente même pour ces recherches les plus classiques.

OLIVIER VIZERIE : Le marché est à nouveau actif dans le Bordelais et nous avons enregistré une augmentation des demandes et des visites depuis quelques mois.

MAURICE RAVEYRE : Le marché dans notre région se porte très bien. La Côte d’Azur, outre son climat méditerranéen et ses paysages lumineux, bénéficie d’un prestige international. Sa gastronomie, ses vins et son atmosphère en font une destination prisée depuis plus d’un siècle. De plus, l’une des spécificités de la Provence est le vin rosé. C’est à la fois un vin dont les ventes ne cessent de progresser, à un prix ferme, et qui offre l’avantage considérable de ne pas générer de stock. Pour ses raisons, notre région attire toujours autant les investisseurs. La difficulté porterait plus sur le manque de propriétés à la vente. En effet, après beaucoup de transactions ces huit derniers mois, notre offre de propriétés est inférieure à nos demandes !

MICHEL VEYRIER : A l’identique du vin, il n’existe pas un seul mais plusieurs marchés. Ils sont très différents, se côtoient et connaissent des tendances très différentes. La petite propriété se vend toujours bien, dans la mesure où elle offre charme et environnement de qualité. A l’opposé, les grands domaines ont de la difficulté à trouver preneur. La raison est simple : vendre chaque année 50 000 à 80 000 bouteilles (10 à 15 ha) est accessible pour tout acheteur, 500 000 bouteilles (80 à 100 ha) nécessitent une parfaite connaissance des réseaux de distribution. Enfin, les domaines offrant un vignoble et des bâtiments quelconques ne trouvent pas preneur quel qu’en soit le prix. Le vignoble du Sud de la France, d’une façon générale, est très apprécié parce qu’il est porteur d’une valeur patrimoniale stable. Notre volonté est de couvrir le marché et nous atteignons cet objectif puisque nous sommes les seuls à offrir un portefeuille aussi riche et complet. En collaboration avec le Cabinet Raveyre de Fréjus, membre du réseau Vinea Transaction, nous disposons de 90 % des produits à la vente dans le Sud de la France.

2. Et les prix ? Hausse, baisse ou stabilité ?

S. P. : Le marché est très contrasté de ce point de vue. Il ne fait que rappeler la dualité, toujours exacerbée en période de crise, entre les produits de luxe et d’exception et le reste de l’offre. Ce constat est valable sur le marché du vin et sur celui des propriétés viticoles. Sur notre marché spécifique, nous assistons à une stabilisation de cette hausse régulière des prix que nous avons connue depuis neuf ans. Les biens se vendent à leur prix, chacun dans leur catégorie.

T. D. : Les prix sont à la hausse en Provence quand la propriété ne souffre d’aucune nuisance ou n’est pas trop isolée des axes de communication et des centres de vie.

O. V. : Après une baisse des prix du foncier pour certaines appellations et notamment pour l’appellation bordeaux, nous constatons une certaine stabilité.

M. R. : Les prix des propriétés se maintiennent toujours dans une fourchette relativement haute.

M. V. : Les prix sont le reflet éternel de l’offre et de la demande. Certains segments du marché connaissent depuis 2001 jusqu’à 30 % de baisse et d’autres, pour lesquels l’offre est rare et de qualité, une hausse annuelle de 5 à 10 %. C’est le cas pour des appellations spécifiques comme le pic-saint-loup en Languedoc, châteauneuf-du-pape ou palette en Provence.

3. Peut-on encore parler de crise du vin ?

S. P. : Le contexte de profonde mutation que traverse le monde du vin est présent dans tous les esprits. L’incertitude conjoncturelle se décline de façon très contrastée. Toutes régions confondues, la crise aura très peu affecté le marché du cercle restreint des vignobles rares et propriétés d’exception toujours très actif de par la rareté de l’offre. Il pourrait en être autrement sur le reste du marché pour nombre de propriétés, si des problèmes de trésorerie découlant d’une crise économique persistante venaient à imposer leur mise en vente. Dès lors, à qualité de terroir, d’emplacement et de management comparable, celles qui n’auront pas anticipé la nécessaire mise en scène de leur patrimoine tant du point de vue du paysagisme de leur vignoble que de l’architecture de leurs jardins et de leurs bâtiments, pourraient voir leur liquidité et leur valeur intrinsèque fragilisée, voire remise en cause de façon d’autant plus marquée et brutale que l’urgence d’une cession serait impérative.

T. D. : Peut-être pour le marché du parcellaire… Pour les domaines, le cadre de vie et le potentiel commercial, lié à une appellation et une situation, l’emporte sur une conjoncture qui a été défavorable. Encore que, en Provence, le marché est dynamique grâce aux vents porteurs sur le rosé et à l’évolution démographique. Nous assistons à une très forte croissance de la population, un phénomène qui va s’amplifier. Ce sont des consommateurs et des ambassadeurs de nos vins.

O. V. : Il semble y avoir une légère reprise des ventes de vin. Mais il faut rester prudent et il y a encore des stocks importants dans certaines propriétés. Certains domaines qui maîtrisent bien leur distribution ne connaissent pas trop de difficultés.

M. R. : Il faut dire que les meilleurs rosés du monde sont produits en Provence, grâce à une grande technicité, conséquence de gros investissements réalisés dans les caves et les vignobles, ainsi que de l’amélioration de la culture en limitant les productions. De ce fait, nous ne sommes sûrement pas dans une région en crise, ni en terme vinicole, ni en terme de transactions.

M. V. : La crise est là, elle génère un mouvement positif. Elle permet la relance de certains projets et oblige les investisseurs à être prudents, responsables et professionnels. Dans ces conditions, la dure réalité de l’économie viticole a des vertus, seuls les projets aboutis et réalistes se finalisent. Dans cette logique, les banquiers, qui dans les années 90, étaient peu regardants, sont aujourd’hui exigeants.

4. Existe-t-il un profil-type de l’acquéreur de vignoble ?

L. B. : La profession s’est adaptée à ces nouveaux propriétaires qui ne peuvent pas s’y consacrer entièrement par manque de temps ou de savoir-faire. En effet, une structure comme la nôtre, comprenant ingénieurs agronomes, oenologues, techniciens propose des gestions techniques “clefs en main” à la carte, qui permettent au propriétaire d’un domaine en Provence de sous traiter tout ou certains aspects de la vie du domaine à un tiers. Il s’agit souvent d’étapes transitoires qui permettent à un investisseur néophyte d’apprendre petit à petit.

S. P. : Notre clientèle est historiquement française mais la part d’acheteurs d’origine internationale ne cesse de se renforcer au fil des années, pour représenter actuellement plus de la moitié des achats. Sur la base de transactions conclues sur le dernier exercice, l’origine majoritairement européenne des acheteurs est confirmée, avec une nette montée en puissance des Anglo-Saxons, des Scandinaves et l’émergence de nouveaux investisseurs russes et asiatiques. Nos acheteurs sont majoritairement des investisseurs privés qui s’impliquent personnellement dans la mise en oeuvre de leur projet. Les démarches d’investissements “passives”, avec le bénéfice de la carte de visite “vigneron” et de l’image associée au mythe du vin, sont plus rares et circonscrites sur des vignobles de référence à Bordeaux, en Bourgogne, en Champagne ou à Châteauneuf-du-Pape. Pour les “néo-vignerons”, l’initiative revient généralement aux hommes, la cinquantaine mature, issus du monde de l’entreprise, industriels prospères, jeunes retraités ou candidats à la reconversion, amateurs de vins, d’espaces et de nature. Certains d’entre eux, visionnaires hédonistes, choisissent la terre comme on entre en religion, d’autres s’offrent une tranche de vie vigneronne. La motivation patrimoniale et successorale d’un investissement conçu pour être transmis à la génération suivante, est révolue. Leurs projets s’inscrivent désormais sur des perspectives plus courtes avec une quête d’authenticité, de convivialité et de qualité de vie certes, mais en famille, tout en bénéficiant de la jouissance d’une villégiature d’agrément. J’ai défini et qualifié ce concept de “Résidence du vin” avec sa déclinaison récente de “Potager viticole”. C’est un projet à taille humaine, dans lequel la peine ne devra assurément pas dépasser le plaisir, un placement dans l’air du temps, consommateur et générateur de passions.

T. D. : Typiquement, il s’agit de personnes françaises et étrangères (50/50) recherchant un domaine avec un bon potentiel de développement dans un cadre offrant une belle qualité de vie pour une famille. Mais nous avons depuis trois ans un gros intérêt de la part de professionnels du vin. La région offre un très grand potentiel à leurs yeux. Ils viennent de Champagne, du Bordelais, de la vallée du Rhône et de Provence.

O. V. : Nous travaillons toujours avec certains professionnels bordelais qui souhaitent s’agrandir ou investir dans une autre appellation, pour avoir une gamme de vins plus étendue. Aujourd’hui, plus de 70 % de nos clients sont des investisseurs extérieurs au monde du vin. Pour certains, cela peut correspondre à une diversification patrimoniale, pour d’autres à une nouvelle orientation professionnelle et une volonté de changer de vie. Mais pour tous, la passion du vin et de faire du vin reste la raison principale.

M. R. : Des clients investisseurs français et étrangers, hommes d’affaires qui souhaitent investir dans une propriété viticole pour assouvir leur passion de la vigne, et d’autre part, des viticulteurs installés dans d’autres régions de France et qui, profitant des nouveaux marchés des vins rosés, souhaitent diversifier leur production en y ajoutant les vins de Provence.

M. V. : Ils sont de plus en plus variés, sachant que trois familles dominent. Le professionnel du vin qui croit au métier et qui, face à certaines évolutions dans les pratiques commerciales, se doit d’étoffer sa gamme et investit sur des appellations complémentaires. Le chef d’entreprise issu de l’industrie et du commerce, est également un client actif, car de multiples raisons l’incitent à entreprendre la démarche : rester dans une activité professionnelle peu consommatrice de main-d’oeuvre, optimiser des paramètres fiscaux, successoraux et patrimoniaux, et enfin, disposer d’un cadre de vie agréable. L’étranger dont l’origine est de plus en plus variée et qui vient avec ses propres idées et méthodes, reprendre une propriété viticole en France. Se croisent donc sur le marché l’Européen, l’Américain, l’Asiatique et le Russe qui en sont encore au stade de l’interrogation. Le réservoir d’investisseurs reste relativement dense et riche, et le vignoble français méditerranéen fait toujours rêver et rend le marché actif malgré la tension économique qui pèse sur le vin.