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Ile Maurice, le marché décolle

Ile Maurice

Destination de rêve par excellence, l'Ile Maurice, qui compte 1 250 000 habitants, a accueilli l'an passé 990 000 tousites

Cette île paradisiaque de l'océan Indien se métamorphose en un "spot" à fort potentiel

L’île Maurice a ses aficionados, et pas des moindres. À commencer par Jacques Chirac, qui fut l’hôte du Royal Palm, l’un des hôtels cinq étoiles les plus huppés. Ou Valérie Trierweiler, l’ex-compagne de François Hollande. Moins en vue mais tout de même privilégiés, environ un million de touristes atterrissent chaque année sur cette île d’à peine 65 kilomètres de long sur 45 de large. Un flux en croissance continue, malgré un contexte économique mondial relativement terne.

L'Ile Maurice possède de splendides villas avec vue époustouflante plongeant sur l'Océan et des jardins tropicaux luxuriants

15 % d’impôts, 85 % de charme

Qu’est ce qui attire tant dans cet archipel entre l’Afrique et l’Asie ? Sans doute le côté carte postale : lagon turquoise, sable blanc, flamboyants rouge rubis… Qui plus est, les Mauriciens sont réputés pour leur hospitalité et leur usage du français et de l’anglais, les deux langues historiques de l’île. Le climat ? Au beau fixe, en dépit des cyclones qui jouent les perturbateurs entre janvier et mars. « Ce sont de grosses tempêtes qui ne durent que deux à trois jours », rectifie Brigitte Baranès, une Parisienne devenue propriétaire d’un petit hôtel de charme de Poste Lafayette. Après des années, la diversité mauricienne continue de l’enchanter, assure-t-elle, comme « les temples tamouls, les églises et les mosquées qui coexistent pacifiquement », ou la gastronomie « aux multiples saveurs, venues d’Afrique, de l’Inde et d’Europe ».

Ce qui ne gâte rien, la fiscalité se montre aussi accueillante que la population. Le taux d’imposition moyen est de 15 %.

Sauvage, mais pas trop

L’île Maurice ou les Seychelles ? La question se pose assez souvent avant d’acquérir un bien insulaire de l’océan Indien. Selon Isabelle Corthier, directrice de Ter Cognita, une agence immobilière spécialisée dans les bouts du monde exotiques, il n’y a pas d’ambiguïté : « Les Seychelles sont magnifiques, naturelles et encore assez sauvages. Les acquéreurs s’offrent une résidence secondaire ou tertiaire surtout pour profiter de leur bateau dans la centaine d’îles voisines. En revanche, l’île Maurice s’avère propice à l’installation de long terme. Toute l’année, on peut jouer au golf ou aller au cinéma et faire du shopping à Grand Baie, le Saint-Tropez local. » Il est clair que l’île Maurice se destine plutôt aux bons vivants qu’aux Robinson Crusoë. Ce que confirme Lucile Savattier, chargée du développement international de l’agence Marc Foujols : « Notre clientèle se compose en grande partie de familles aisées. De longue date, elles ont passé des vacances dans les grands hôtels de l’île avant de finalement s’offrir une demeure familiale. » La recherche d’une île civilisée pourrait conduire jusqu’aux Bahamas, les favorites des Nord-Américains, mais le côté francophone francophile de Maurice fait défaut. Les îles Caïman ? Un peu trop connotées comme paradis fiscal. Reste Saint-Barth, la « French touch » à l’état pur, mais le marché immobilier est mature. Les valeurs records frôlent 20 millions d’euros. En revanche, le bien mauricien commence à 2 300 euros le mètre carré et le modèle de grand luxe monte au plus haut à 5 000 euros le mètre carré. C’est un marché émergent.

Sur l’île, la vogue des domaines

Le bail emphytéotique est de coutume sur l’île, comme au Royaume-Uni. La pleine propriété ne s’acquiert que dans les programmes immobiliers agréés par l’État mauricien, notamment IRS et RES (voir entretien ci-contre avec maître Veerasamy). Le mode de commercialisation s’opère sous un régime de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) comparable à celui de la France.

Plus vastes que les RES, les domaines IRS sont édifiés sur d’anciennes emprises sucrières de plusieurs centaines d’hectares. Ces complexes, à la fois hôteliers, touristiques (golf, piscines…) et résidentiels, visent le haut niveau. Leurs promoteurs sont, pour certains, cotés en Bourse et comportent dans leur actionnariat de grandes familles mauriciennes de propriétaires fonciers.

Les principaux domaines se comptent sur les doigts de la main. Ce sont Royal Park, Azuri, le parc de Mont Choisy, Anahita, La Balise Marina, le Clos du Littoral et Belle Rivière notamment. Des rumeurs ont évoqué une suroffre à la suite d’un repli des Européens. « Le contexte a été plus difficile que d’habitude, c’est juste, mais une reprise se manifeste. Les choses évoluent dans le bon sens », admet Artur Simes, directeur des ventes de Royal Park. « En ce moment, le top luxe se commercialise très bien, mieux que le moyen de gamme », ajoute Hugues Jannet, directeur ventes et marketing d’Alteo Properties, le groupe qui aménage et construit les 200 hectares d’Anahita.

La barrière de corail protège le littoral, où la température de l'eau oscille entre 22 et 27 degrés

Les biens recherchés donnent sur la mer ou un parcours de golf. Ce sont de grands duplex ou des penthouses au second étage (les immeubles sont peu élevés) ou encore des villas avec piscine privée. Les terrains constructibles trouvent vite preneurs : au cours du premier semestre, 26 terrains d’Anahita à 480 000 euros ont été commercialisés en un mois et demi. Le duplex s’affiche dans les 700 000 euros. La villa, en moyenne à un million, monte jusqu’à trois à quatre millions. Un « pack décoration » complète souvent l’offre. Bien que contemporaine, l’architecture s’inspire de la traditionnelle « varangue » réunionnaise qui n’est autre qu’une véranda à ciel ouvert.

Sur ces terres au beau milieu de l’eau, le lien avec la nature demeure précieux. Par exemple, les villas perchées sur le flanc de la montagne de La Tourelle offrant une vue dominante sur l’Océan. Les 26 premières villas de ce programme près de la baie de Tamarin sont présentées en moyenne à 1,3 million d’euros (agence Palm Golding Properties).

A Belle Rivière, on trouve des villas TRS (Integrated Resort Scheme) de 1 700 000 à 2 500 000 euros tout compris, mobilier compris

Un investissement prometteur

Le property management s’intègre à petits pas, la gestion locative clés en main occupant la pointe de l’actualité. Royal Park vient de lancer sa première garantie locative qui a rencontré un bon accueil. De son côté, Azuri garantit 5 % de rendement net durant les trois premières années. Les locataires sont en majorité des entreprises à la recherche d’un lieu paradisiaque pour leurs séminaires, des familles avec deux ou trois enfants, et des golfeurs en quête d’un green d’exception. Au rendement locatif s’ajoute le retour sur investissement optimisé par la revente, dont la plus-value n’est pas taxée dans le régime mauricien. D’une manière générale, les valeurs s’orientent à la hausse. La nouvelle tranche du parc de Mont Choisy est ainsi lancée à un prix supérieur de 15 % par rapport aux phases précédentes. Les programmes sont souvent immenses. Mon Trésor Airport City s’implante par exemple sur 400 hectares de la zone aéroportuaire du sud de l’île. Il est prévu d’édifier un « business hub » international, un village avec villas et golf, ainsi qu’un parc d’attractions sur les lieux, où ont été retrouvés les ossements du dodo, l’oiseau disparu devenu le fétiche de l’île. La première pierre de ce projet pharaonique pour l’île a été la récente ouverture de l’Holiday Inn Airport Mauritius. La commercialisation des villas devrait démarrer dans les premiers mois de 2015.

De faible densité, le domaine IRS Anahita comptera à terme 300 villas sur 213 hectares

Comme sur les côtes en général, l’emplacement joue un rôle capital. En la matière, les grands domaines se sont taillé la part du lion en s’implantant le long de plages à couper le souffle. La côte nord-ouest, lieu de prédilection des grands hôtels, demeure la plus prisée en raison de son animation. La baie de Tamarin, au sud-ouest, est recherchée pour ses couchers de soleil et son spot de surf, le meilleur de l’île, paraît-il... La côte séduit par son naturel et ses loisirs nautiques aux abords de la touristique île aux Cerfs. « En tout état de cause, prévient Isabelle Corthier, l’important sur l’île Maurice est de ne pas se retrouver au milieu des champs de canne à sucre et de rien d’autre. »