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La SCI : un bon moyen pour gérer son patrimoine immobilier ?

, publié le 24 novembre 2015

Vous souhaitez investir dans l'immobilier ou transmettre une partie de votre patrimoine à vos enfants? Parmi les différents outils juridiques, la Société Civile Immobilière se distingue. Souple quant à sa constitution, elle permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes. Un instrument de gestion utile, dont il ne faut pas négliger tous les aspects.   

Gérer son patrimoine n’est pas toujours facile. Surtout lorsque vous devez organiser une succession. Pour prévenir les conflits entre les héritiers, des outils juridiques sont disponibles, comme la Société Civile Immobilière (SCI). Elle permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes. Elle est utile dans trois cas : lors de la constitution d’un patrimoine plus important, la transmission de ses biens à ses proches et la baisse de la fiscalité.

La SCI peut se révéler très avantageuse à condition de savoir pourquoi vous la constituez.

La SCI, un régime plus souple que l’indivision

Comme toute société, vous devez désigner le gérant de la SCI, choisi parmi les associés. Celui-ci est libre dans sa gestion. Et ce, même s’il ne détient pas toutes les parts. Il peut ainsi décider des travaux à réaliser ou encore de la vente d’un bien. Une situation avantageuse qui permet d’éviter les blocages pouvant naître de l’indivision.

Pour autant, vous pouvez ajouter des clauses lors de la création de la SCI qui spécifient l’interdiction, pour un associé, de vendre ses parts à un tiers sans l’accord des autres membres de la société. Cette possibilité peut d’ailleurs constituer une protection contre certains créanciers, puisque le démembrement est plus difficile.

Dans le cadre de l’indivision, il n’y a pas de telle interdiction. En effet, chaque indivisaire a le droit de sortir de l’indivision (article 815 du Code civil).

Un régime fiscal à bien étudier en fonction de ses revenus   

Lors de la constitution de la SCI, restez bien vigilant quant à la fiscalisation que vous adoptez. Deux choix s'offrent à vous: le régime fiscal de l’impôt sur le revenu ou celui de l’impôt sur les sociétés. Ce dernier est plus avantageux si vous êtes fortement imposé.

Concernant l’impôt sur le revenu, chaque associé sera taxé en fonction de sa quote-part, après la déduction de différents frais : les intérêts d’emprunts, les coûts d’assurances, de rénovations, de taxe foncière et de gestion locative. Un choix intéressant si les associés ne sont pas fortement fiscalisés. La SCI pourra ainsi bénéficier du régime fiscal des plus-values, avec un abattement souvent opéré dès la sixième année de la détention. Les plus-values sont en outre exonérées au bout de 22 ans de propriété. Par contre, vous ne pourrez faire que de la location non meublée et vous ne pourrez pas exercer d’activités de marchand de biens.

L’impôt sur les sociétés  permet, quant à lui, d’amortir la valeur du bien de l’ensemble des bénéfices. La société sera imposée à 15% sur les premiers 38.120 euros de bénéfices (le montant s’appréciant sur une année) puis sur 33,3%, au-delà de ce montant. Cette solution peut présenter des avantages en cas de gros patrimoines. Elle permet en effet d’effacer une bonne partie des revenus locatifs. Pour autant, au moment de la cession du bien, la plus-value sera calculée à partir du prix d’acquisition, après une réintégration des amortissements.

Dans les deux cas, la SCI vous permet de diminuer son impôt sur la fortune, et ce, jusqu’à 30% sur la valeur des parts lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.

Une transmission facilitée

La SCI confère avant tout un avantage dans la transmission des parts d’un héritage, notamment pour le concubin, afin d’éviter de payer des droits de succession très élevés. Ils représentent jusqu’à 60% pour les personnes non parentes. Pour cela, il faudra procéder à un démembrement croisé des parts. La première personne donne l’usufruit de ses parts à la seconde et réciproquement.

Lorsqu’une des deux personnes décèdera, l’autre pourra retrouver la pleine propriété de ses parts et toujours bénéficier de l’usufruit des autres. La nue-propriété sera par contre transmise aux héritiers désignés. Mais ces derniers ne pourront pas obliger l’occupant à partir des lieux ou encore imposer la vente du bien.

Si vous avez des enfants, la SCI présente un avantage en ce qu’elle permet d’étaler la transmission du patrimoine locatif. Chaque parent peut ainsi bénéficier de l’abattement de 100.000 euros sur les droits de donation pour chaque enfant, et ce, tous les 15 ans. Autre avantage pour les gérants de la SCI : en faisant don de la nue-propriété à vos enfants, vous pouvez continuer à faire fructifier leur patrimoine grâce à l’usufruit.

Des inconvénients à ne pas négliger

Avant de créer une SCI, prenez bien en compte tous les inconvénients. Il faut ainsi avoir au minimum deux associés pour la constituer.

Les membres de la société doivent en outre répondre à des contraintes de gestion. Ils sont obligés de se réunir au moins une fois par an et tenir à jour la comptabilité. Créer une SCI engendre un coût qu’il ne faut pas négliger. Pour définir au mieux les statuts de la société et les pouvoirs du gérant, vous devrez faire appel à un professionnel du droit, voire parfois à un comptable en cas de complexité financière. Ce qui engendre un coût minimum de 1.500 euros. Des contraintes que vous devrez bien prendre en compte avant de créer une SCI. 

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