La plus-value immobilière : mode d’emploi

Par Sophie Vincelot, publié le 11 février 2016

Avec un régime fiscal modifié à plusieurs reprises au cours de ces dernières années, la taxation sur les plus-values immobilières reste un sujet épineux pour tous les contribuables. Comme la plupart des revenus, elles doivent être déclarées et imposées. Mais surtout elle ne concerne pas tous les biens immobiliers. Explications.

1. Quel bien concerné ?

Loin des idées reçues, la taxation sur les plus-values immobilières ne concerne pas les résidences principales. Elle s’adresse uniquement aux résidences secondaires (maisons, appartements, terrains), aux partages de biens immobiliers par le biais de sociétés civiles immobilières (SCI) et aux apports aux sociétés (investissement).

Cette imposition concerne seulement les ventes de biens. Successions et donations ne sont donc pas intégrées dans le champ de la plus-value.

2. Qui est concerné ?

Tout vendeur domicilié en France (métropole et outre-mer) est susceptible d’être concerné. Il peut s’agir de vous, de votre conjoint ou de toute autre personne dans votre entourage. Certaines sociétés peuvent être touchées, comme les SCI.

3. Comment calculer sa plus-value ?

La plus-value est la différence entre le prix de cession de votre bien et son prix d’acquisition.

Dans le prix de cession, est pris en compte le prix de vente et les charges supportées par l’acquéreur, comme les frais de notaire.
Le prix d’acquisition doit comprendre le prix d’achat, les frais d’acquisition (frais de notaires, commission versée à l’agence immobilière), les dépenses de travaux et les frais de voierie et de réseaux.

Attention, la plus-value ne doit pas être nulle ou négative. Sinon, il s’agira d’une moins-value et elle ne sera donc pas taxée.

Pour mesurer la plus-value imposable, il faut prendre en compte les abattements qui lui sont appliqués. Il faut calculer deux plus-values : la première au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%), et la seconde pour les prélèvements sociaux (taxe de 15,5%). En tout, une taxation globale de 34,5%.

Concernant l’impôt sur le revenu, depuis 2014, l’abattement s’applique de la manière suivante :
- Entre 0 et 5 ans de détention, pas d’abattement
- Entre 6 et 21 ans, 6% d’abattement supplémentaire chaque année
- Pour la 22e année, abattement de 4%.

Au bout de 22 ans, vous êtes complètement exonéré de la taxation sur les plus-values au titre de l’impôt sur le revenu.

Tableau récapitulatif (cliquer dessus)

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement s’organise comme suit :
- Entre 0 et 5 ans de détention, pas d’abattement.
- Entre 6 et 21 ans, 1,65% d’abattement supplémentaire chaque année
- Pour la 22e année, abattement de 1,60%
- Entre 23 et 30 ans, abattement de 9% appliqué chaque année

Tableau récapitulatif (cliquer dessus)

Par exemple, vous avez acquis un appartement à Bordeaux (une résidence secondaire) pour 300.000 euros en 2009. Vous voulez le vendre 348.000 euros en 2016.

La plus-value imposable est calculée de la manière suivante :
348.000 – 300.000 = 48.000 euros (plus-value brute)

Pour l’impôt sur le revenu, étant donné que vous avez détenu votre bien pendant 7 ans, votre abattement sera de 12%. Vous serez donc imposé sur la base de 88% de votre plus-value, soit 42.240 euros. Avec une taxation de 19%, vous devrez verser 8.025 euros.

Pour les prélèvements sociaux, votre abattement est de 3,30% pour sept ans de détention. Vous êtes donc imposé sur la base de 96,7% de votre plus-value, soit 46.416 euros. Avec une taxation à 15,5%, vous devrez verser 7194,48 euros.

La taxation sur la plus-value sera de 15.219,48 euros.

Autre déduction : l’abattement exceptionnel résultant de la vente de certains immeubles bâtis, non reconduit en 2016. Toutefois, les vendeurs qui ont signé un compromis de vente avant le 31 décembre 2015 peuvent en bénéficier. Il se calcule sur la plus-value nette imposable, après la prise en compte des abattements au titre de l’Impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

4. Quelle taxation en cas de grosses plus-values ?

Outre l'imposition de 34,5%, pour les values-values immobilières élevées (au-delà de 50.000 euros), le vendeur doit s’acquitter d’une surtaxe allant de 2% à 6%.

5. Quels cas d’exonération ?

S’il y a l’exonération est totale au bout de 30 ans de détention d’une résidence secondaire ou pour la vente d’une résidence principale, d’autres cas sont possibles :
- Lors de la vente d’une résidence secondaire dont le prix va servir à acheter une résidence principale
- Si le bien immobilier est vendu à un prix maximal de 15.000 euros.
- Si vous être retraité ou souffrez d’un handicap, vous pourrez être exonéré sous certaines conditions.
- A l’occasion de la vente d’une résidence en France par des personnes domiciliées à l’étranger.
- Lorsque la plus-value est réalisée dans le cadre d’une expropriation.

La plus-value immobilière : mode d’emploi

Conseils